Кто даёт совет?

Продолжаем отрабатывать заказы почтенной аудитории!

Наш корреспондент Лев Бердон взял интервью у специалиста с более чем десятилетним опытом работы в сфере торговли недвижимостью – Веры Валерьевны Яковлевой. Мы крайне редко поём дифирамбы нашим экспертам, но В.В.  случай особый. Мы давно знакомы и не раз убеждались в том, что как только ты приходишь со сложным или нестандартным запросом по рынку недвижимости, тебя рано или поздно направят к ней.

Стоит ли инвестировать ли в новое строительство?

Лев: Вера Валерьевна, какие объекты недвижимости сейчас представляют наибольшую привлекательность для инвестирования?

В.В.: Вложения в недвижимость сейчас являются рискованным предприятием.  Я говорю, в первую очередь, про вторичку и новое строительство  самые популярные варианты для простых людей в недавнем прошлом. Если смотреть нормальный объект в приличном месте, то купить там что-то за разумную цену крайне проблематично. 

В хороших районах, например, в Московском, строят дома из дорогих материалов, с большими квартирами. Если учесть стоимость земли, то объект изначально получается очень дорогим, и расти ему просто некуда. Спрос на аренду по таким квартирам был намного ниже,  чем по бюджетным вариантам, а сейчас за клиентами вообще гоняются.

Что строится для обычных людей? Всякое Мурино, Бугры, Девяткино, Шушары. Инфраструктура слабая, транспортная доступность никакая. За исключением Девяткино, метро нет нигде, к городу чаще всего ведёт одна перегруженная трасса. Маршрутки – 45 рублей в один конец, до подземки надо ещё доехать по пробкам. Пригороды “Нью-Питера” ужасно скучены и для жилья пока мало приспособлены.

Лев: Но ведь в Шушарах строят метро, обещали ввести в восемнадцатом году. Зато как должны рвануть цены, когда метро достроят!

В.В.: Я не торгую перспективами. В настоящее время застройщики уже закладывают в цену продажи ожидания по вводу метро. Риски задержек ввода в эксплуатацию велики как для самого метро, так и для жилых объектов. Конкретные показатели роста стоимости квартир после строительства станции непрогнозируемы! В 2018 году, по некоторым данным, будет ведено в эксплуатацию около миллиона квадратных метров нового жилья. А ты тем временем зароешь свои деньги на 3-4 года без возможности их вытащить на приемлемых условиях. Рынок перенасыщен предложением,  дешёвые квартиры уже не будут так стабильно расти в ближайшее время. Тем более это касается недвижимости в районах без толковой инфраструктуры.

 

Жилая недвижимость в аренду. Ситуация в 2017 году

Лев:  А что с арендой? Можно же сдавать квартиру и жить на ренту?

В.В.: Сейчас очень много предложений по аренде. Опять же, многие из них по новостройкам. Сдавать эти квартиры невыгодно, по факту доходность получается на уровне или ниже банковских депозитов.

Однокомнатную квартиру на Парнасе (а там, в целом, неплохо) можно сдать примерно за 10-12 тысяч в месяц, плюс коммуналка. Не забудьте, что даже если вы не декларируете доход от сдачи, придётся платить налог на имущество – 1% от кадастровой стоимости. Поскольку конечная прибыль от сдачи оказывается очень маленькой, люди не идут в агентство, а сдают сами, «вчёрную».  С арендаторами в таком случае работать сложнее: больше временных затрат, выше вероятность «кидка», сложнее взыскать с арендатора деньги в случае, если он уделает квартиру или сбежит.

Лев: Как он сбежит? Залог же.

В.В.: Ещё раз говорю, в новостройках избыточное предложение аренды. Арендатор чаще всего сам диктует условия арендодателю, вполне распространена практика отказа от задатка, иначе клиент просто-напросто уйдёт. Применительно к инвестициям в недвижимость это в ещё большей степени снижает их эффективность.

Лев: То есть хороших вариантов по инвестированию в недвижимость нет?

В.В.:  Можно вкладываться в строительство на нулевом цикле, но это тоже дело не быстрое.

Лев: А если с переуступкой прав?

В.В.: Если ты купишь на нулевом цикле и потом сделаешь переуступку прав, ты ничего не приобретёшь. Переуступку сейчас берут менее охотно, чем раньше, опять же из-за того, что динамика рынка другая, предложение превышает спрос. Ещё пару лет назад одной из популярных форм заработка риэлторов было приобретение студий при строительстве на нулевом цикле с последующей переуступкой прав. Сейчас единственный более-менее живой вариант – держаться до сдачи объекта в эксплуатацию и получать свидетельство собственности на недвижимость. Если не хватает на первоначальный взнос, можно скооперироваться с 1-2 партнёрами. Тогда при вложении в 600 тысяч, например, можно наварить 100-150 тысяч за 2-2,5 года. Главная проблема в том, чтобы выбрать нормального застройщика. Чтобы лучше представлять, где и что, пообщайтесь с агентами, но желательно не с теми, кто сидит прямо на продаже конкретных объектов, а то они, конечно, расскажут.

Лев: Можно вообще обойтись без агентов? В интернете много тематических порталов.

В.В.: Люди врут. Порталы, которые делают люди, тоже врут. Вообще, все, кто хочет, чтобы вы у них купили будут преукрашивать действительность.

Лев: А агентства недвижимости не врут?

В.В.: Конечно врут. Одна из главных проблем всего рынка – это стремление впарить любой ценой. Часть риэлторов привыкла к одноразовому формату сделок неважно, насколько доволен клиент, если вы с ним больше не увидитесь. Такие люди здорово портят отношение ко всей отрасли. Прислушивайтесь к рекомендациям друзей и знакомых, старайтесь ориентироваться не столько на репутацию агентств, сколько на конкретных специалистов. Если решили искать сами, то внимательно смотрите историю самого застройщика – сколько объектов строится, сколько долгостроев и т.п. По статистике долгостроев навскидку скажут только специалисты.

Загородная недвижимость. Пациент скорее мёртв?

Лев: Пару слов про загородную недвижимость!

В.В.: Загородная недвижимость в глубокой заднице. Купить загородное имущество – зарыть в землю деньги, как Буратино свои сольдо. Чтобы более-менее оперативно продать объект, приходится выставлять его с дисконтом в 20-30% от ожидаемой стоимости, ибо рынок стоит. Ипотеку под землю мало кто из банков даёт, там очень жесткие требования, необходимо межевание участка и пр. Изменение статуса земли – процесс очень сложный.

Недавно позвонил один товарищ. У товарища в Курортном районе 12 соток, дом 80 квадратов, бревенчатый, 90-х годов. Говорит: «Продаю через Авито за 6 млн – чот не продаётся». В Курортном районе за те же 5 млн можно купить двухэтажный пенобетонный дом на 12 сотках со всеми удобствами, ландшафтным дизайном, баней и гостевым домиком. Отвечаю ему: «Нужно смотреть под другим углом зрения – не сколько я хочу, а что покупатель может взять за эти деньги в этом же месте. И взять он может вот что: ну и далее по тексту».  Он ответил, что подумает, и пропал.

Бывает, что сразу подвоха не видно. Объект выглядит прилично, цена низкая, продавец вменяемый. Тем не менее, когда разбираешься, понимаешь, что на рынке недвижимости сыр бывает дёшев только по очень веским причинам. В прошлом году был такой случай: клиенты хотели купить квартиру в Выборгском районе. Продавал её некий предприниматель, который выкупил бывшую общагу, сделал ремонт и начал продавать по дешёвке. Проведя краткое расследование, я выяснила, что здание отрубили от муниципальной котельной за неуплату, на собственнике висит долг в несколько сотен тысяч. Так как дело было летом, отсутствие отопления заметить было невозможно. Предприниматель сообщил, что собирается строить свою собственную котельную, и к зиме вопрос будет решён. Я объяснила своим клиентам, что брать квартиру здесь нельзя: они рискуют попасть в настоящую кабалу, так как даже если котельная и будет построена, у её владельца будут неограниченные возможности во взвинчиванию цен на тепло.

Советую всем, кто решил купить недвижимость: не ведитесь на торговлю перспективами, платите только за то, что уже есть в наличии.

Лев: Спасибо, Вера Валерьевна! Кстати, а куда бы вы посоветовали мне вложиться, если есть, допустим, 100 тысяч свободных рублей?

В.В.:  На сто тысяч нынче можно купить собачью будку с ипотекой на три года. Лучше работу нормальную найдите, молодой человек. Сто тысяч лучше иметь под рукой на случай всяких форс-мажоров.